מה ההבדל בין קרקע חקלאית לקרקע זמינה לבנייה?

מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית היא יחידת אדמה שאיננה זמינה לבנייה מידית אלא מיועדת לחקלאות, אך צפויה לעבור תהליך שינוי ייעוד לבנייה למגורים, למסחר או לתעשייה.

הליכי הפשרת קרקע חקלאית והגדרת ייעודן מחדש לזמינות לבנייה עשויים לקחת שנים ארוכות, שכן מדובר בתהליך ביורוקרטי סבוך ומורכב יחסית. 

רכישת קרקע חקלאית להשקעה עשויה להניב רווחים אסטרונומיים לטווח הבינוני עד הארוך, בעוד עלות ההשקעה היא לרוב נמוכה משמעותית מרכישת נכס בנוי. 

ככל שתהליכי ההפשרה מתקדמים, והבנייה על השטח קרבה יותר, כך התשואה על ההשקעה תגדל. 

עם זאת, חשוב להדגיש שלאור מורכבות תהליך ההפשרה, השקעה בקרקעות חקלאיות מתאימה למשקיעי נדל"ן בעלי סבלנות ואורך רוח, שלא מחפשים לעשות רווח מהיר מאקזיט. 

האם ניתן לבנות על קרקע חקלאית? 

מעצם הגדרתן, לא ניתן לבנות על קרקע חקלאית מבני מגורים, מסחר או תעשייה. בנייה על קרקע חקלאית תתאפשר אך ורק לאחר הפשרת השטח, שינוי הייעוד וקבלת היתרי הבנייה.

על מנת להפשיר קרקע חקלאית, יש לגבש את התכנית לשינוי ייעוד השטח ולהגישה לוועדות הרלוונטיות ברמה המקומית והמחוזית. 

במקרים רבים, הרשויות המקומיות מעודדות את הליכי הפשרת הקרקעות החקלאיות שבשטחן, בשל מצוקת הדיור ההולכת וגוברת בארץ, ההגירה החיובית והרצון להמשיך את מגמת הפיתוח. 

מהי קרקע זמינה לבנייה?

בניגוד לקרקע חקלאית, קרקע זמינה לבנייה מיידית היא קרקע שכבר עברה בהצלחה את תהליכי ההפשרה ושינוי הייעוד מחקלאות לבנייה. 

עם זאת, יש להדגיש שהעובדה שהקרקע הופשרה ועברה הגדרה מחדש של ייעוד לבנייה לא בהכרח אומר שניתן להתחיל את הליכי הבנייה בפועל, שכן דרוש אישור נפרד להתחלת הבנייה על השטח.

רכישת קרקע זמינה לבנייה עשויה להתאים לרוכשים פרטיים או ליזמים, אם כי השקעות כאלו לרוב לא מיועדות לייצר תשואה גבוהה, אלא לשמש לצרכי מגורים בעיקר.

עוד באותו נושא:  מה ההבדל בין ניסור בטון לקידוח בטון

מהם ההבדלים בין קרקעות חקלאיות לבין קרקעות זמינות לבניה?

חשוב להבין את המאפיינים של כל סוג קרקע על מנת לעשות החלטה מושכלת ונבונה, המותאמת לפרופיל ההשקעה האינדיבידואלי של כל אחד ואחת. 

להלן סיכום ההבדלים בין קרקעות חקלאיות לבין קרקעות זמינות לבניה:

  • הבדל שווי משמעותי – קרקעות חקלאיות שטרם הופשרו זולות משמעותית מקרקעות חקלאיות המצויות כבר בתהליך הפשרה או שעברו הפשרה ושינוי ייעוד, ואחת כמה וכמה קרקעות שכבר זמינות לבנייה. עוד מידע בדף הזה.
  • פוטנציאל התשואה – פוטנציאל התשואה על קרקע חקלאית שמיועדת להפשרה גדול יותר באופן עקרוני מפוטנציאל התשואה מקרקע מופשרת או זמינה לבנייה.
  • פרק הזמן – רכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה היא השקעה לטווח הבינוני עד הארוך, ואך הארוך מאוד, בעוד השקעה בקרקע זמינה לבנייה עשויה להניב תשואה כבר בטווח המידי או הקצר.
  • רמות סיכון – בשל מורכבות תהליכי ההפשרה, שינוי הייעוד והבנייה, והזמן הארוך עד לקבלת כל האישורים וסיום הבנייה בפועל, רכישת קרקעות חקלאיות נחשבת לאפיק השקעה עם סיכון גבוה יותר, ביחס להשקעה בקרקע שכבר זמינה לבנייה, אך כאמור גם התשואה הפוטנציאלית בסוג כזה של השקעה תהיה בדרך כלל גבוהה יותר. מקור לקריאת המשך בנושא.

מה ההבדל בין קרקע חקלאית פרטית לקרקעות מנהל?

דבר נוסף שחשוב לקחת בחשבון הוא ההבדל בין קרקע חקלאית פרטית לבין קרקעות מנהל. 

במדינת ישראל, יותר מ-90% מהקרקעות מצויות בבעלות המדינה דרך מנהל מקרקעי ישראל, בעוד מיעוט קטן של קרקעות מצויות בבעלות פרטית.

כאשר מדובר בקרקעות מנהל, ניתן רק לחכור את הקרקע לתקופה ארוכה אך הבעלות למעשה נותנת בידי רשות מקרקעי ישראל. לכן, כל פעולה הקשורה לקרקע, לרבות בנייה, השרה ומכירה, טעונה את אישור המנהל.

עוד באותו נושא:  מה ההבדל בין פרִילוּנָה (perilune) ואַפּוֹלוּנָה (apolune)?

לעומת זאת, קרקע פרטית היא כזו שהבעלות וכל הזכויות עליה מצויות אך ורק בידי הרוכש, מה שמקנה חופש פעולה נדל"ני וכלכלי לבעלי הקרקע.

היי, אנחנו אוהבים תגובות! תיקונים, תגובות קוטלות וכמובן תגובות מפרגנות - בכיף.

האימייל לא יוצג באתר.